■ なぜ即答できない？「家の値段」

坪単価を単純に比較することが現実的でないことはすでにみなさん御存知のことでしょう。規模の小さい建物は坪単価は高く、逆に規模の大きな建物は坪単価は低い。ですから家を建てたいと思い立った人は、土地の条件と間取りの希望などをハウスメーカーの営業に伝えて率直にいくらで建つのか？を知りたいのです。　ところがどこのハウスメーカーも工務店も「はい、それなら○○○○万円になります。」と答えてはくれません。フツ〜にはがゆいものです。いくらかかるかわからないと他のメーカーと比較のしようがないでしょう？　しかし即答できない理由もあります。ハウスメーカー各社は必ずしも見積の書式や定義が同じではありません。私がもらった各社の見積書はけっこう書式が異なっています。少なくとも本体価格と付帯設備や諸費用を分けて考えないと比較ができないのですが多少の知識がないと交渉は不利です。そして実際には脇役に見える税金や諸費用というのが数百万円というとんでもない金額になったりするのです。

電話やメールでは絶対に価格はわかりません、営業は客をつかまえたいので「ぜひお会いして商談しましょう」ということになります。そうなるとしつこい営業には手を焼くので注意が必要です。朝駆け夜討ちなんて言葉がありますが、まさしく営業というのはそれが仕事ですもんね。私も執拗な営業を相手にしたことがあります。逆に私の同僚のW氏のように4社ほどの営業を自宅に集めて、ねばり強く執拗に競合させたところ、営業のほうが音を上げて逃げ出したという強者もいますが....。
たいていのハウスメーカーの営業担当者は初対面で商談をはじめるとおおむねオイシイ値段を提示します。そのあと手応えがあって話が進んだらお約束の「値引き」もしくは「モニター価格扱い」をささやくことになっています。最初からモニターで応募したほうがよっぽど気が楽です。モニタ価格というのはどこのハウスメーカーでも用意していますが内容/条件は確認したほうがいいです。家を買うのに値引きはあたりまえなのが現状です。むしろ値引きを前提に建物の本体価格は設定してあります。ただ、見方を変えると極度な引きで請け負って現場でシゴトをする立場の人達にとってはツライものがあります。

交渉の初期段階でいちばん気を付けるべきは「手書きの計算書」です。営業担当者は1枚の用紙に（場合によってはメモ用紙）さらさらと本体価格、外構費、消費税程度を書いて見せてくれます。私は注文住宅選びにあたって当初からハウスメーカーはほぼ決めていましたが、参考にしようといくつか他のハウスメーカーに価格について尋ねました、商談が進むとたいていは価格が上がっていきます。原因のひとつにはそれまで不明瞭だった諸費用などが具体化して見積書に徐々に反映されてくるからです。営業の手書きの計算書と正式な見積書を混同してはいけません。

他にも理由があります。私の周囲で注文住宅を建てた先輩たちの話を聞くとほとんどすべての方々が「着工後になんらかの事情が発生して最終的には予算オーバー」と答えています。よくよく聞いてみると多くは仕様変更や追加が原因のようです。私の先輩には「金銭の感覚がマヒしてくるんだ」と言った人もいます。自分でオプションを付けておいてあとからびっくりしてみたり....。建築途中でも仕様変更すれば費用が増すのはごく当然でしょう。ただ、打ち合わせに充分な時間や猶予が与えられていない場合や説明不足が原因の場合もあります。 我が家の場合は標準仕様からほとんどいじらなかったので極端に高くはならなかったのですが、せっかく建てるならあれこれ付けたいという希望もありますよね。このへんがムズカシイです。

家を建てるにはいったいいくらかかるのか？　プライバシーの問題もあってか、ほとんどのホームページには掲載されていないのもちょっと不安です。かかった費用と満足度ではなく、費用 対 品質 を冷静に検討し評価せねばなりません。時としてショールームのオプションを見せられて気持ちがゆらいでも客観的に考え直す勇気が必要です（但し、ふんだんにお金がある場合を除く）。ところが、わかっていても費用がかさんでいくこともあります。私の場合も建築途中で予想外の問題（防犯強化など）が発生し、その対処のためにお金がかかることになりました。詳しくはまたいずれ掲載したいと思います。

ひとまず以下に示すとおり、家を買う場合は立地条件や土地建物の規模・仕様によりけり、つまり不確定な要素が多くて現実的には個人個人でこまかく算出せざる得ないということでしょう。○○○○によっては費用がまったく変わってくるわけです......。 以下、自分が体験したり知る範囲でなるべく正確かつ現実的に書いたつもりです。

【土地を買って家を建てる費用】

●建物本体価格：基礎工事、外壁や屋根、断熱や内装工事、電気工事（屋内配線）、外壁や屋根の工事、システムキッチン、大型ユニットバス、ウォシュレット付き便座、最低限の照明器具（廊下やトイレ等）が含まれる。メーカーのキャンペーンで食器洗機や床暖房などが含まれることもある。ちなみに我が家の家右衛門パルコンはタイミング良くキャンペーンで特別割引の特典があり坪単価およそ54万円でした。
ちなみに床暖房と食器洗浄機は最初から付いていたのでたいへん重宝していますが、浴室乾燥機は付いているにもかかわらず我が家ではまったく使わず。

●土地登記費用：土地の規模や立地条件による

●建物登記費用：建物の規模や仕様による

●ガス、上水道・下水道の敷地内引き込み費用：区画内に引込み済みの場合もある

●外構費：約50万円〜400万円　規模や仕様による　外構専門の店できいてみると家にかかった費用（土地と建物）の5％〜10％が外構費と言ってました。なんだかウソっぽい算出方法ですねぇ。ちなみに家右衛門の外構は小規模仕様にしておよそ180万円でした（もちろん業界でいう5％よりはるかに低い）。他の業者では近所の工務店で106万円の見積もありました。条件が少し違うので単純に比較できませんができればなるべく多くの業者から見積を取るのがいいでしょう。

●照明器具：部屋数や製品のグレードによる　数万円〜数十万円。但し、購入後のランニングコスト（消費電力など）も検討すべき。

●カーテンレール、カーテン、ブラインド、ロールスクリーンなど：部屋数や製品のグレードによる　一間掃き出し窓で980円既製品〜5万円オーダー品など各種。ちなみに家右衛門はカーテンを好まず、すべて特注のブラインドとロールスクリーンで揃えました。1窓を約2万円〜3万円で試算し結果もそうなりました。

●冷暖房設備費（エアコン、床暖房設備など）：部屋数や製品のグレードによる　床暖房は30万円ぐらいから

●税金（消費税や不動産所得税、固定資産税）：土地建物の規模や立地条件による

●仲介手数料：不動産業者の取り分。取引価格の3％　+6万円　それに消費税

●第三者監理：ハウスメーカーの検査員以外に検査機関を依頼する場合　オンラインのみの監理（数万円程度から）や回数限定で現場立ち会いとか（数十万円）、あるいは建築設計事務所に一切おまかせなど様々です（20万円〜300万円）。 私は家づくりの専門家ではないので第三者監理を雇いました（約25万円）。

●工事にかかる障害物撤去費用など：建築現場の状況や運搬路による　100万円〜150万円程度。

●地盤補強/土壌改良：100万円〜300万円　土地の広さや地盤の状態や改良法/補強工法による

●土地の建築条件を外す費用（建築条件付き土地を売り主以外のハウスメーカで建てたい場合の追い金）：200万円前後　土地の規模や立地条件や売り主のスタンスによる

●古屋解体費用：150万円〜300万円　建物の種類や規模にもよる　古屋が無くても地中に瓦礫が埋まっている場合は撤去費用がかかることがある。 パルコンだから高いワケは無く、RC（鉄筋コンクリート住宅）だから高いとも限りません。重機が入らないとかの立地条件に左右されることもあります。

●セキュリティ設備：SECOMやALSOKともレンタルで月額9000円程度。設備買い取りの場合は約60万円程度を初期投資して以降は月額4500円程度。建物の規模や設定するセキュリティの程度にもよる。 最近のこういった会社のサービスは実に豊富なサービスが用意されているのでびっくりします。

●その他：ローンで買うならその手数料や保証料なども必要です（30〜50万円）。バリアフリー仕様やソーラーシステム（250〜400万円）や電化システムなど個人的なああしたい、こうしたいの希望による 。当然ながら希望をたくさん出せば全体にそれは波及して高額になります。逆にいえば標準仕様に近いと比較的安価になると感じています。

●将来かかる費用：将来のメンテナンス/補修工事のことも考えておいたほうがいいです。家右衛門のパルコンは新築する打ち合わせの段階でおおむね10年後にかかる補修費用をきいていたので、実際10年経過してから慌てることはありませんでした。立地環境や傷み具合にもよりますが、心の準備はしておいたほうが良いと思います。

※ 見積りをいろんなところから取ると、それこそいろんな人がいます。ホントにしつこくて迷惑な営業とかいましたよ。逆に最初からこちらの足下を見て対応する担当者、あるいはマイペースで喋り続ける営業もいますね。見積をとって発注しないことがわかると態度が豹変したハウスメーカーの営業もいました。見積を取るときは他の業者にも見積依頼していることを明確に伝え、商品や仕事の内容といった条件をあらかじめ揃えて比較しやすくしておかねば非効率的でトラブルにもなりやすいものです。　

■ 地盤調査してから売ればいいのに？

今どき土地を買って地盤調査せずに家を建てる人がいるのでしょうか？　スウエーデン・サウンディング試験で地盤調査をしてみたら軟弱地盤とわかり、地盤の補強が必要に ......　すると費用が軽く100万円以上かかるのです。じつは私の買った土地もそうでした。予定外の出費でしたが、むしろ地盤補強を最初から視野に入れておくべきだったのかもしれません。多くの建設現場を見て回ると地盤の補強をしないところのほうが最近は少ないように思います。大田区の築後1ヶ月で傾いた家の話などを現場で聞くとあまり気分の良いものではありませんね。建てたあとから不同沈下で傾いたのではたまりません。なおす方法も進歩していますけど。よく「川」、「田」、「沼」、「淵」のような水っぽい漢字の付く土地は気を付けたほうがよいといわれます。うちもそうです。しかし東京でそんなこと言ってたら家は建てられません。最初から地盤補強すると考えたほうが気が楽です。

同じ分譲地内であっても隣の敷地は軟弱地盤ということもあります。私の敷地（区画内）で4箇所の地盤調査をしてもらったところ1箇所は問題が大きく地盤改良が必要となりました。もちろん、その部分的だけに杭を打つわけではなく建坪の全域に杭を打たねばなりませんから費用はしっかりかかります。これは大金です。地盤調査をやる場合は敷地内の1箇所だけではダメです。数カ所行うべきでしょう。

最初から地盤調査をして販売している土地もあります。例えば売り主が「地盤調査済み」と謳っていてもハウスメーカーや工務店が再調査すると軟弱地盤で補強が必要となることはあります。地盤調査の結果（報告書）があったとしてもしかるべき機関で精査したほうが無難です。

私の家の地盤補強を施工した親方は「最近は地震の影響もあってか、ほとんどの土地で地盤補強工事をやる傾向にある。」と語っていました。私の買った分譲地内ではほとんどすべての建築主が杭打ち等の地盤補強工事を行っています。ちなみに親方いわく地盤の補強は80万円が最低でそれ以下ではできない、とのこと。しかし.... 表面だけに浅く施工してインチキする業者の例も話してくれました .....。

■ RC住宅は高いのか？

鉄筋コンクリート住宅はかつては芸能人とか社長さんが好んで建てたという印象がありましたね。少なくとも私の世代よりも年輩の方々から見ると高額なイメージがあるかもしれません。しかし最近はグッと入手しやすくなっています。事実、家の本体価格に注目して見積金額を比較したところＭホームに 2 x 4 工法の木造住宅を見積もってもらった金額 (値引き後)よりも大成建設のPalcon(Genic：但しキャンペーン)の見積金額のほうがはるかに安かったのです。見積りだけでも各社から取り寄せて比較すれば勉強になります。当ホームページのリンク集に鉄筋コンクリート住宅を扱うハウスメーカーを羅列しておきました。施工地域が限定されるものもあります。興味のある方はカタログ請求するのもいいでしょう。

パルコンのなかで打ちっ放しのモデルも検討したのですが、なにしろ値段が高め。私にはちょっと手が出せません。しかも将来的には黒ずんでくる傾向があるといいます（大成建設の営業談）。メンテナンスをしっかりやる経済力も必要でしょう。2 x 4 や鉄骨系住宅もあれこれ検討しましたがRCだけが本体価格や維持費が高いわけではないというのが私の結論です。木の家というのもちゃんとした木材を使えば高額になります。外壁だけでなく外構や空調、屋根の補修など、一戸建てであろうとマンションであろうと持ち家は一定の維持費はかかるのです。それでも私のいちばん大きなRCの不安は「亀裂」でした。近所に亀裂だらけのRC住宅やマンションはイヤというほど建っています。せっかくのコンクリートなのに強度が落ちたらまったく意味がありません。木造はトラブルが起きたときに補修が比較的容易と聞いていましたが、鉄筋コンクリートは困難というイメージがあったのです。しかし第三者監理会社の担当者や建築現場の人々の話を広く聞いてみると亀裂の補修も可能で、業界ではあたりまえのようにRCは補修しながら住まうものなのだそうです。その他比較してトータルで考えればRCのうちでも現場打ちのギャンブルよりはプレキャスト（工場生産）のほうが安定しておりメリットが大きいという判断に至りました。耐震はもちろん火災や防音についてもプレキャストのRCは期待に応えてくれると思っています（実際に完成して10年以上住んでみてそれを実感しています：2016年追記）。

我が家は大家族ではないので小さなパルコンにしました。パルコンは大規模でなくオプションを加えない質素なモデルであれば、そこらの建売住宅程度の価格（あるいはそれより安価）で入手可能です。最近では工法も様々なものがメーカーから考案されており型枠をそのまま壁材にしてコストを下げる工法のハウスメーカーもあります。パルコンに限らず個人住宅の規模でいえば、鉄筋コンクリートだから高額という認識はすでに過去のものだと思います。

■ 住宅ローン

いいのかな？　こんな大金借りて。今回、銀行は予想以上に融資してくれたのです。私の計算ではちょっと多い.....。　返せなくなったらどうしよう？　ちょっと心配。うちは裕福ではないのでだいぶ心配。融資してくれるのは有難いんだけどちゃんと審査してるのかな？　逆に世間には住宅ローンの融資の審査がとおらない人もけっこういます。私が住んでいた家を売却するときに内見に来た方々のなかにもローンが難しい人は何人かいましたし、購入を希望したものの審査が入ってローンを組めないことが発覚した人もいました。自営業などで税金対策のために赤字申告を続けていると健全な経営状態ではないと銀行に判断された知人もいました。自営業でこれから家を買おうという人は融資のことを考えるのであれば上手く確定申告したほうがいいのかもしれません。

住み替えでは今住んでいる家を売ってから新しい家を買うか、あるいはその逆も可能です。後者の場合、資金繰りで悩むことになります（但し大金持ちを除く）。私の場合も新しい土地と家を買ってから住んでいた家を売りました。土地と建物を別々に買った私は今まで住んでいた家のローンが残ったままですから原則としては完済しないとあらたに融資は受けられません。ただ、銀行によっては売れていなくても融資してくれることがあるので相談するべきです。以外と大手銀行が相談にのってくれることもあります。今回私は三井住友銀行さんが分割実行してくれて非常に有難かったのです。ちなみにメインバンクで20年間蓄積してきたUFJ銀行（現三菱東京UFJ銀行）には軽く断られました。もちろんUFJとはじきにオサラバします。

【住宅ローンをどこから調達するか？】

・住宅金融公庫：いまどき住宅金融公庫を利用する人もいないでしょうね（そうでもないですか？）。今や民間の銀行のほうがはるかに金利も低いですから。住宅金融公庫は1950年にはじまり物件の審査というか基準があります。保険が安かったり長期固定金利などのメリットがあり一時は年間85万件の利用があったようですが今年（2005年）は1万件程度だそうです。2007年には廃止の方向。

・銀行や信用金庫や農協：借り主への審査は厳しいのですが多彩な商品が用意されていて100％融資とか、買い換え特約、借り換え特約など借り主の立場に応じて融資してくれることが多いです。

・フラット35系：最大35年間ものあいだ固定金利。グッド住宅ローンや日本住宅ローンなど最近は話題になってますね。銀行などでも扱っていますが金利はどこも同じではないのでよく比較検討したほうがよさそうです。

・その他：自営業者向けのノンバンクとか、会社勤めなら給与天引きで積み立てたりする財産形成型住宅融資（財形）、ほかにも自治体融資とか共済系のものとか、あるいは親から協力を仰ぐというテも.....探せば以外とあるものです。

注記：2010年5月現在、じつに様々な住宅ローン形態が登場しています。　
注記2：家を建てた2006年頃は史上最低金利と報道され、変動金利で1.7％ぐらいだったのですが、その後10年経過しても不景気が続くせいか1.5％以下の金利も珍しくありません。この先はわかりませんが。

■ 土地と建物を別々に購入してはじめてわかったこと

注文住宅では

「家を一件建てると人が一人倒れる」

なんていう言葉を先輩から聞いたことがあります。建て売り住宅やマンションのなんと楽なことか。内容は様々ですが ....
　

■ 住宅ローンを合法的にチャラにしよう!?

あるんです、そのしくみが。疾病保証付き住宅ローンなるものを御存知ですか？　心筋梗塞、脳卒中、癌。わかりやすくいえば住宅ローンを何千万円抱えていても病院でその三大疾病にかかったと診断されただけでローンは0円になるのです。さらにオマケで入院保険付き（27日をまたがるように入院するのがコツ）。これはごく最近三井住友銀行から登場した商品で、じつは私が土地を買ったとき（2005年9月）には存在しなかったのですが、年を越して（2006年1月）建物の決済準備で銀行担当者に相談したときに紹介されたのです。あぁ、もう少し早くこの制度があれば......。仕方なく建物だけにこの三大疾病保証付き住宅ローンを契約することにしました。

地方銀行では癌（ガン）のみの保証をする金融商品はすでに存在したようですが三大疾病を保証するものは都市銀行でははじめてだと思います。日本ではこういった保証は難しいようでカーディフというフランスの大手の損害保険会社が三井住友銀行のみに提供している損保商品なのです（2006.1.20現在）。仮にカーディフが倒産したらどうなるか？もちろん保険機構が働いて90%まで保証されます。いずれは他の銀行でも取り入れられる損害保険だとは思いますが....。

銀行担当者は目を輝かせて言います、

「お客様が仮にガンと診断されたとします。最近はガンは早期発見でほとんど治りますから入院・治療されてお客様が退院された頃にはローンはゼロ。そしてバラ色の人生が待っています。」

あ〜〜〜、ヨカッタ！　ヨカッタ！

心筋梗塞もファイバー入れて治せる時代です。ローンが帳消し、いいですねぇ。なんだか銀行のコマーシャルをやっているようですが、ちゃんと仕組みがあります。年齢や病歴などいくつかの条件があるほか、住宅の金利が +0.3% となるのです。これをどうとらえるか？ それが問題です。親戚や親兄弟、御祖父などにガンをお持ちの家系であれば迷わず入ったほうがよさそうですが我が家はあいにく元気家系。しぶといほど元気と長生きだけが取り得の家系です。だったらこの三大疾病保証付き住宅ローンなんて契約しなきゃいいのに、と思われるでしょう。ところが私の場合は買い換え特約というのがあって一般の住宅ローンが2.1％程度だとしてもマイナス1％の特約が付くのです。つまり1.1％なのです。持ち家の場合は担保価値があるのでどこの銀行も買い換えは優遇するんですね。私の持ち家といってもとても小さなものですが資産にかわりはありませんので銀行の対応は全然違います。ですからここに三大疾病保証付き住宅ローン +0.3% としても1.4％となります。安心して不摂生ができます。仮に三大疾病にかかって治療が手遅れで死んでも団体生命保険でローンはチャラ！　うまく治ってもローンはチャラ！　そしてバラ色の人生..........　わははははははは！

安心して酒が飲めます.....あれ？　そういえばアルコール中毒は保証に含まれていませんね。しまった！

※2006.4.4追加情報：三菱東京UFJ銀行から7大疾病に対応するローン商品が登場しました。今後は他行でもこの傾向は高まるでしょう。

※　このページの記事は2005年に書いたものです。 2016年に一部修正しました。